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地产投拓人看地的正确姿势

2019年05月22日 14:37     小编:麻城     麻城房信网     点击:1381

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  很多初入土拓圈或者专业度还稍逊一点的投拓人都有一个大的误区,就是认为看地就是看看地块位置、红线范围内有无拆迁、周边环境等。每次看地花不了半小时转一圈、地块内走一走就算完工了。

  其实,远不止此!看地是一门极其复杂的技术活,专业要求度甚至不亚于独立完成一张土拓测算表。


  专业土拓人,日出出发看地,在完成某一宗地的全面勘察后,基本上项目的初步报告也就在脑海中成型了。日落之时赶回公司,加个班就能初步完成项目报告了。

  所谓“白天去看地,晚上PPT”,这句话展现的其实是投拓人的底气!没有足够专业的角度去考察地块,别说一晚上,就是回来给你一周准备报告也会被投资会的评审们一个问题问蒙圈。

 一、看区位


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  1.城市板块

  要看得懂地块在城市所属的板块,预判产品方向。根据板块是城市核心稀缺区、低密高端住宅区、环境优质改善区还是近郊城市刚需集中区,基本确定对应的公司产品线以判断溢价能力。


  2.所属商圈

  要看得懂商圈属性,确定辐射的产业类型、人口结构。根据地块周边是高端写字楼群、科技产业园区、文创高教区还是偏远待发展地段来确定能直接或可引导的购房人群,同时判断人口结构预判房价短期承受能力。


  3.交通情况

  地铁、公交、高速、快速路,出勤通达性和便利性及主要通勤方式辅助研究产品定位。另外,旅游盘看机场高铁距离和通达时间来衡量短期土地价值。


  4.配套情况

  周围配套的成熟度直接关系土地的现状价格,同时也是能否顺利实现快周转的预判重要条件之一。


  高溢价配套主要是优质学校、三甲医院;品质配套需要寻找就近的城市公园、优质水系、高尔夫球场;基础成熟产品配套需要就近的大型商超、菜市场等。如果都没有,再看地块自身的规划情况能否自建,看周边的用地规划有无故事可讲。

 

 二、看现场


  须实地丈量(清晰目测)每一寸土地!



  现场具体怎么看?大体上以下几个方面都不能忽略:


  地平整度:确定是否场干地净或评估拆迁量;


  地质、考古:预估桩基工程有无额外成本,若周边有古代遗址千万落实有无做过考古勘察;


  地势及周边:土石方量预估及是否需要山体护坡、水域护坡等额外成本;


  环保:周边有无一级水源库、化工厂区、垃圾焚烧站等影响建筑退距的设施;


  四至:项目周边是否存在道路、水系、铁路等建筑退线要求,并了解四至周边楼高和楼栋类型(影响限高、遮挡等强排指标)、机场高铁(限高风险和噪音污染影响);


  市政:项目周边五通情况(通水、通电、通路、通燃气、通信),最近的接口点,容量是否够等等(这是一笔较大的隐形成本)。


  其他:高压线、地下井盖、军用缆线、周边军事基地等可能导致项目顺利开发的硬伤。


  三、看市场


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  1.土地市场

  调研两年内城市同类型土地成交情况、特别熟同区域或类似区域的土地成交情况,分析土地价值趋势和未来拟供应货量、同时可根据已供土地做竞争对手预判。


  2.楼盘调研

  地块所属区域内或周边楼盘的踩盘必须细致完成。对区域内的同类项目规模、产品类型、去化情况、产品价格、购房人群、未来新增货量等充分掌握,对地块的去化周期基本做到心中有数。


 四、看规划


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  1.评估地块价格影响:地块周边在最新区域总体控规中是否拟建学校、医疗、轨道交通等有利规划,同时也要看是否存在垃圾处理或集中中转站、紧邻机场等不利规划因素。


  2.评估地块价值趋势:看地块所在区域在城市总体控规中的发展方向,短期城市规划(小项目)和中长期发展规划(大项目),评估未来增值时间和未来空间。


  五、看背后的故事


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  要详细看挂牌文件的每一个细节,避免出现报名临时缺必要材料的情况,甚至拿地之后开不了工。特别是一些特别约定地块,或者别家勾地的地块;


  要看周边地块已供地块的权属单位或者后续待拆迁地块的一级开发业主与本地块有无联动关系,这个涉及到是否存在后续开发风险的问题。或者,你该看到想参与这个地块就应该找某一个靠谱的合作伙伴了;


  再一个,看同时看地的小伙伴情况,要做交流,掌握意向竞争对手有哪些。通过研究地块的属性锁定核心竞争对手有谁,甚至可以根据两边的渊源及自我优势最终确定是正面交锋还是合作共赢。

  总而言之,看地绝对是一门专业的技术活。走到现场,重点去解决项目自身风险排查,顺便争取做好项目定位、定价、去化心中有底!

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